O preenchimento do Anexo G da declaração de IRS, sobretudo no que diz respeito aos rendimentos provenientes da venda de imóveis, continua a gerar dificuldades para muitos contribuintes.
De forma simples, as mais-valias correspondem ao ganho obtido quando se vende um imóvel por um valor superior ao que foi pago na aquisição. Estes ganhos são tributados na Categoria G do IRS e, regra geral, apenas 50% do saldo positivo entre mais-valias e menos-valias é sujeito a imposto. Já as menos-valias podem ser usadas para compensar ganhos semelhantes nos cinco anos seguintes.
Existem, contudo, exceções importantes: quando a venda de um imóvel afeto a habitação própria e permanente (HPP) é seguida do reinvestimento do valor obtido (total ou parcial) na compra, construção ou melhoria de outra HPP, ou em determinados produtos financeiros para maiores de 65 anos ou reformados, é possível excluir o ganho de tributação. Para isso, o reinvestimento deve ocorrer no prazo previsto pela lei e ser declarado corretamente no IRS.
São considerados mais-valias todos os ganhos que não devam ser enquadrados como rendimentos empresariais, profissionais, rendimentos de capitais ou prediais. Em relação aos bens imóveis, a mais-valia representa o ganho que se obtém da venda de um bem, por um valor superior ao preço que se pagou pela sua aquisição.
As mais-valias (ou menos-valias) da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis são tributadas pela categoria Gdo IRS e a fórmula de cálculo é a seguinte:
MV = VR – (VA x coef. + EV + DA), sendoVR – valor de realizaçãoVA – valor de aquisiçãoCoef. – Coeficiente de desvalorização monetáriaEV – encargos com valorização do imóvelDA – despesas com a aquisição e alienação
Regra geral, a tributação irá incidir sobre 50% do saldo entre as mais-valias e as menos-valias, quando seja positivo. Nos casos em que o saldo apurado é negativo (no caso de menos-valias), 50% desse montante pode ser reportado nos cinco anos seguintes àquele a que respeita, deduzindo-o, às mais-valias obtidas da mesma categoria e referentes ao mesmo sujeito passivo.
Adicionalmente, importa referir que as mais-valias com a venda de um imóvel situado em Portugal, consideram-se um rendimento obtido em território nacional, ficando assim, os sujeitos passivos não residentes, abrangidos, pela norma de incidência territorial em sede de IRS, sendo-lhes, regra geral,salvo algumas exceções, aplicáveis as mesmas regras de tributação dos residentes, devendo os não residentes indicar,para efeitos de determinação da taxa aplicável, o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro.
No entanto, nem todas as mais-valias são tributáveis, podendo ficar excluídas de tributação, total ou parcialmente, dependendo da intenção e possibilidade de concretização do reinvestimento do sujeito passivo.
O cálculo é feito pela Autoridade Tributária, mas nem todos os casos são tributáveis e as exclusões dependem de condições rigorosas.
Fonte: ECOSAPO opinião de Vanessa Moura Pereira
💬 Opinião:
Apesar destas regras estarem previstas no Código do IRS, a forma de cálculo, a aplicação prática e até as especificidades sobre o que pode ser considerado reinvestimento continuam pouco claras. Esta falta de clareza cria insegurança fiscal, leva a interpretações diferentes e deixa muitos contribuintes dependentes de aconselhamento especializado para evitar erros que podem sair caros.
Aconselho vivamente todas as pessoas que se encontrem nesta situação a, antes de submeter a declaração, realizar várias simulações no Portal das Finanças, testando todos os cenários possíveis, para assim escolher a opção fiscalmente mais vantajosa para cada um dos casos.
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